STICANJE SVOJINE NA NEPOKRETNOSTI PUTEM ODRŽAJA

 

Kako se može steći pravo svojine na nepokretnosti a da nije u pitanju sticanje putem pravno validnog teretnog ugovora ili nasleđivanje?

Vlasnik nepokretnosti je onaj ko ima pravni osnov za sticanje prava svojine na toj nepokretnosti. Pri tome se mora imati u vidu da zakonski osnov iz čl. 21 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa dozvoljava da se pravo svojine može steći i održajem. Održaj (usucapio) je sticanje prava svojine na osnovu državine koja ima određeni kvalitet (uzukapiona državina) i koja je trajala određeno vreme. Održaj predstavlja upodobljavanje prava faktičkim činjenicama koje postoje, ali te činjenice moraju imati tačno određenu kvalifikaciju koju im pomenuti propis određuje da bi mogle proizvesti nastanak pravnog osnova da takav držalac postane vlasnik nepokretnosti. Te kvalifikacije su bitne jer držaoca dovode do novog titulara prava svojine na toj nepokretnosti.  Po osnovu čl. 28 st. 2 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa savestan i zakonit držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom deset godina. U pravnoj teoriji („Stvarno pravo“ prof. Dr. Obren Stanković i prof dr. Miodrag Orlić, Pravni fakultet Univerziteta u Beogradu) ova vrsta održaja naziva se redovni održaj, i za isti je nužno da je državina zakonita svojinska, savesna i prava (da nije manjiva).

Redovni održaj

Zakon nije u potpunosti detaljno odredio ove karakteristike državine, pa se u tumačenju istih moramo držati pravne teorije kao i sudske prakse. Prvi uslov za redovni održaj  (da je državina zakonita svojinska) bi bio da se ta državina zasniva na punovažnom pravnom poslu koji je neophodan za sticanje prava svojine. Po osonovu čl. 72 st. 1 Zakona o osnovama svojinskopravnoh odnosa državina je zakonita ako se zasniva na punovažnom pravnom poslu potrebnom za sticanje prava svojine i da nije pribavljena prevarom, prinudom ili zloupotrebom poverenja. To znači da je nužno da je državina nastala na pravnom poslu koji bi bio podoban za sticanje prava svojine, pa tako nije podobna državina koja je pribavljena pravnim poslom koji  isključuje pravo svojine kao što bi bio ugovor o čuvanju, plodouživanju ili zakupu nekrertnine. Takođe, i ništavi pravni poslovi, koji ne proizvode pravno dejstvo jer su nezakoniti iz bilo kog razloga, nisu podobni za sticanje prava svojine održajem. Ni pogrešno smatranje od strane lica koje teži da pribavi svojinu na nepokretnosti održajem nije osnov za takvo sticanje prava svojine (putativni osnov, detaljno opisano u sledećem pasusu). Naslednici imaju  isti status u odnosu na sticanje prava svojine održajem kao što je imao njihov ostavilac.

Drugi uslov za redovni održaj je savesna državina, a to je situacija kada držalac opravdano veruje da je stvar pribavio od vlasnika i da je zakonito postao vlasnik stvari, da to nije neka njegova uobrazilja. Po osnovu čl. 72 st. 2 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa držalac je savestan ako ne zna ili ne može znati da stvar koju drži nije njegova.  Savesnost je nužna da postoji za sve vreme proteka vremena koje je zakon oderdio kao vreme potrebno za sticanje prava svojine održajem. Ako sticalac održajem svojom grubom nepažnjom previdi da lice koje mu je prenelo pravo svojine nije vlasnik nepokretnosti, onda se smatra da sticalac nije savestan držalac pa bi samim tim nedostajao  jedan uslov za sticanje svojine putem održaja. Međutim, ako sticalac nije pokazao grubu već običnu nepažnju, pa pogrešno veruje da je prethodnik vlasnik stvari, onda bi po pravnoj teoriji zbog te obične nepažnje mogao biti smatran savesnim držaocem, što bi moglo dovesti do sticanja prava svojine na stvari održajem.

Savesnost se pretpostavlja  a zakonitost mora biti dokazana. Na sticaocu je teret dokazivanja da je osnov sticanja bio zakonit te da je on vlasnik jer je nastupio održaj, dok je teret dokazivanja da sticalac nije bio savestan na licu koje ima interes da dokaže da nije nastupio održaj.

Treći uslov za redovni održaj, da je u pitanju prava državina, pretpostavlja da državina nije pribavljena nasiljem ili prevarom, odnosno ma kakvim vidom zloupotrebe poverenja. Održajem se ne može steći pravo svojine ako je državina stečena na neki od ovih načina.

Ako su kumulativno ispunjena sva tri navedena uslova za redovni održaj, Zakon o osnovama svojnskopravnih odnosa propisuje da će vremenski rok za sticanje prava svojine redovnim održajem na nepokretnosti biti ako državina traje najmanje 10 godina. Tu se ne pravi razlika da li je nekretnina upisana u katastar nepokretnosti ili nije, kao ni da li je vlasnik upisan kao nosilac prava svojine na nepokretnosti.

Kako se računa vreme za održaj?

Po Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa vreme potrebno za održaj počinje teći onog dana kada je držalac koji teži sticanju prava svojine održajem stupio u državinu, a završava se istekom poslednjeg dana zakonskog roka. U to vreme se uračunava i vreme tokom kojeg je pravni prethodnik držao tu stvar, s tim što je za održaj bitno da su i pravni prethodnik i sticalac imali sve vreme trajanja svojih državina na stvari ispunjena sva tri pomenuta uslova za redovni održaj kumulativno. Vreme potrebno za održaj po pravnoj teoriji ne teče između supružnika kao ni između vanbračnih supružnika (za vreme postojanja vanbračne zajednice), između roditelja i dece dok traje roditeljsko pravo, između štićenika i organa starateljstva tokom trajanja tog odnosa. Uzima se u obzir da vreme održaja ne teče prema licima koja su iz objektivnih razloga sprečena da zaštite svoje pravo prema licu koje drži njihovu stvar, a sve dok ti objektivni razlozi traju. U svakom slučaju, kada držalac sazna da nije vlasnik stvari koju drži, nastupa prekid roka i logično je da ubuduće taj rok ne može teći pa je nemogućnost sticnja prava svojine održajem realno nemoguća u tom slučaju. Kada  istekne rok i dođe do sticanja prava svojine održajem, uzima se pretpostavka da je sticalac putem održaja postao vlasnik još momentom ulaska u državinu nepokretnosti a ne momentom nastupanja održaja.

Vanredni održaj

Razlika vanrednog održaja i redovnog održaja je najpre u tome što se za vanredni održaj ne traži uslov zakonite  državine. Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa za vanredni održaj zahteva samo da državina bude savesna. Savesni držalac  nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom dvadeset godina. Savesnost državine podrazumeva da sticalac putem održaja opravdano veruje da je vlasnik te stvari, pri čemu pogrešno drži da je prethodnik od koga je pribavio stvar bio vlasnik te stvari, i još pogrešno drži da postoji zakonit pravni osnov kojim je on postao vlasnik te stvari. Za ovaj vid održaja za nepokretne stvari potreban je protok vremena od 20 godina, pri čemu sve napisano za vreme trajanja održaja po pitanju redovnog održaja važi i za vanredni održaj. Logično, čim nema zakonite državine sticanje održajem moguće je samo po proteku roka od 20 godina ako je državina savesna. Ako je državina i zakonita i savesna, onda se pravo svojine redovnim održajem stiče za 10 godina, u kom slučaju se zakonitost državine mora dokazivati od strane sticaoca nepokretnosti.

Pitanja primene Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa u sudskoj praksi

U praksi koju sam imao, kao i u praksi sudova nema odstupanja po pitanju tereta dokazivanja jer je on zakonski regulisan na način kako je to ranije ovde navedeno. Strana koja osporava održaj zbog nesavesnosti držaoca snosi teret dokazivanja te činjenice. To znači da ta strana mora dokazati da je držalac stvari znao ili po prirodi stvari i dokazanih činjenica iz postupka morao znati da drži stvar koja nije njegova. Najčešći dokazi postojanja nesavesnosti su postojanje ranijeg osporavanja državine odnosno svojine od one strane u postupku koja osporava savesnost držaoca pri sticanju svojine na nepokretnosti održajem. Tako se pavni institut vanrednog odžaja primenjuje u potpunosti jer institut održaja počiva na shvatanju da vlasnik svojim nevršenjem prava svojine u propisanom roku gubi pravo svojine a da se savesnost sticaoca putem održaja pretpostavlja, i da onaj ko tvrdi da postoji nesavesnost sticaoca to mora dokazati, pa se primenjuju procesna pravila tereta dokazivanja te činjenice.

Primer shvatanja pravnog instituta zakonitosti državine se najbolje vidi u jednom sudskom sporu koji sam vodio. Nosilac prava svojine na stanu je pustio tuženog da sa svojom porodicom živi u tom stanu. Držalac je i nakon smrti nosioca prava svojine nastavio da živi u istom u neometanoj državini sve dok ga nakon proteka roka od 10 godina nije tužilo lice koje je steklo pravo svojine na stanu. Spor je dobilo to lice koje je deklarisano kao vlasnik bez obzira što je proteklo vreme za redovni održaj, jer osoba koja je uz saglasnost bivšeg vlasnika došla u državinu stana nije imala pravni osnov za sticanje prava svojine jer se faktički radilo o ugovoru o zakupu stana. Utvrđeno je sudskim putem da njegova državina nije bila zakonita svojina (zakup nije podoban da preraste u prenos prava svojine) i otpao je prvi uslov za redovni održaj. Da je imao mirnu državinu duže od 20 godina opet ne bi imao mogućnosti da vanrednim održajem postane vlasnik jer je znao da stan koji drži nije njegov, pa samim tim ne bi mogao da se smatra savesnim držaocem.

Održaj i suvlasništvo reguliše sudska praksa. Jedna od specifičnosti održaja je u tome što održaj nije moguć kod suvlasništva kada nepokretnost nije podeljena na realne delove između suvlasnika. To znači da suvlasnici idealnih delova (izraženih samo u procentima i koji nisu fizički podeljeni između suvlasnika) ne mogu da se pozivaju na održaj. To pravo imaju samo suvlasnici realnih delova gde je nekretnina podeljena i gde svaki od suvlasnika ima tačno određen deo u svom posedu. Na tom stanovištu stoji i Vrhovni kasacioni sud u svojoj sudskoj praksi.

 

 

Scroll to Top