Šta je pravo preče kupovine?
Pravo preče kupovine postoji kao vid ograničenja raspolaganja prava svojine. Pravo svojine se sastoji iz tri prava, pa vlasnik (nosilac prava svojine) može stvar (u ovom slučaju govorimo o nepokretnosti) da ima u svojoj državini, da je koristi (primera radi da je da u zakup) kao i da njom slobodno raspolaže u smislu prodaje. Međutim, pravo slobodnog raposlaganja –prodaje, može biti uslovljeno pravom preče kupovine kada je to zakonom određeno. Pravo preče kupovine, shodno Zakonu o prometu nepokretnosti ovlašćuje nosioca prava preče kupovine da zahteva od vlasnika nepokretnosti da u slučaju prodaje ponudi njemu na prodaju tu nepokretnost pre drugih kupaca, a da tek ako nosilac prava preče kupovine ne prihvat tu ponudu onda vlasnik (nosilac prava svojine na nepokretnosti) može nepokretnost prodati trećem licu ali ne pod povoljnijim uslovima za kupca od uslova koje je ponudio nosiocu prava preče kupovine. Ako vlasnik proda nepokretnost trećem licu pod povoljnijim uslovima za kupca u odnosu na ponudu datu nosiocu prava preče kupovine, ili ako uopšte ne uputi takvu ponudu nosiocu prava preče kupovine, onda nosilac prava preče kupovine može zahtevati stavljanje van snage takvog ugovora, odnosno da on bude oglašen za kupca pod uslovima kojima je izvršena takva prodaja.Tužba se podnosi u roku od 30 dana od dana saznanja nosioca prava preče kupovine da mu je to pravo povređeno.
Pravo preče kupovine može biti određeno zakonom. Najčešće je to pravo suvlasnika na stanu ili poljoprivrednom zemljištu (nekretnini) da drugi suvlasnik prvo njemu ponudi da kupi deo suvlasnika prodavca, pri čemu prednost ima suvlasnik sa najvećim udelom. Prilikom prodaje poljoprivrednog zemljišta (koje je određeno po Zakonu o poljoprivrednom zemljištu kao njive, šume, vrtovi, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici, močvare) pravo preče kupovine ima vlasnik zemljišta sa kojim se graniči parcela koja je na prodaju, i to prvo onaj koji ima najdužu graničnu među sa parcelom koja se prodaje. Zakon o prometu nepokretnosti ne poznaje situaciju da pravo preče kupovine može biti ugovreno i ugovorom, mada se to ne može isključiti, pri čemu se mora gledti priroda ograničejna prava raspolaganja.
Obavezna forma ponude nosiocu prava preče kupovine
Za obaveštavanje nosioca prava preče kupovine o uslovima prodaje Zakon o prometu nepokretnosti predviđa obaveznu pisanu formu. Vlasnik mora poslati pismenu ponudu nosiocu prava preče kupovine i to poštom putem preporučene pošiljke. Ako na istu nosilac prava preče kupovine ne odgovori ni u roku od 15 dana po prijemu pošiljke, smatraće se da je ponudu odbio pa vlasnik može nekretninu slobodno prodati trećem licu ali ni tada ne pod povoljnijim uslovima od uslova koje je ponudio nosiocu prava preče kupovine.
Dakle, ako vlasnik nekretnine (nosilac prava svojine na nekretnini) nad kojom postoij pravo preče kupovine nije podneo pisanu ponudu preko pošte preporučenim putem nosicu prava preče kupovine, onda nosilac prava preče kupovine može, koristeći svoje pravo prekupa nastalo momentom prodaje terćem licu, da taj kupoprodajni ugovor sudskim putem stavi van snage i postane kupac nekretnine. Ako nema pisane ponude učinjene preopručeneo preko pošte sledilo bi da nosilac prava preče kupovine sigurno dobija takav spor.
Kada ugovor o kupoprodaji ostaje iako nije data pisana ponuda preporučeno preko pošte nosiocu prava preče kupovine?
Međutim, imao sam u svojoj praksi slučaj gde smo uspeli da ugovor o prenosu prava svojine (ugovor o kupoprodaji) ipak nije stavljen van snage uprkos tome što nije bila poslata pisana ponuda preko pošte preporučenim putem nosiocu prava preče kupovine. U tom postupku nosilac prava preče kupovine se izjasnio pred sudom da je ponudu dobio putem telefona, usmeno, i da istu nije prihvatio, ali da se predomislio nakon isteka roka od 15 dana kada je nepokretnost već bila prodata. Nije bilo sporno da je vlasnik nepokretnosti potom istu prodao ali ne pod povoljnijim uslovima za kupca. Zastupajući prodavca uspeo sam najpre usvajanjem žalbe, a potom i dobijanjem prvostepene presude u našu korist, koja je potom bila potvrđena i pred tadašnjim Okružnim sudom u Beogradu (kao apelacionim sudom) i pred tadašnjim Vrhovnim sudom Srbije (predmet je iz 1997. godine kada su to bili nazivi ovih sudova). Uspeo sam da dokažem da pravo preče kupovine ipak nije povređeno iako nesporno nije bilo zakonom propisane pisane ponude poslate preko pošte preporučenim putem. Forma slanja propisana zakonom u ovom slučaju je forma kojom se dokazuje da je neka radnja (u ovom slučaju slanje preporučene pošiljke poštom) nesporno izvršena (to se stručno naziva forma ad probationem). Pored nje postoji i obavezna forma bez koje nema pravnog posla (što se stručno naziva forma ad solemnitatem). Prva forma služi dokazivanju da je radnja sprovedena a druga forma je uslov pravne valjanosti radnje (primer je pisana forma ugovora o kupoprodaji nepokretnosti overena kod javnog beležnika bez čega nema ugovora o prenosu prava svojine).
Sud je na kraju ipak prihvatio stav koji sam izneo (koji se bazirao na stavu profesora Gamsa i Djurovic u “Uvodu u gradjansko pravo,” fakultetskog udžbenika Pravnog fakulteta Univerziteta u Beogradu) da je u predmetnom slučaju zadovoljen kriterijum da je nosilac prava preče kupovine upoznat sa uslovima prodaje jer je i sam priznao da je usmenim putem bio ponuđen da kupi predmetnu nepokretnost kao i da je tada bio upoznat sa uslovima kupoprodaje. Pošto je propisana forma iz Zakona o prometu nepokretnosti forma ad probacionem, i ako postoji neki drugi pouzdani dokaz da je ponuda učinjena, onda nema kršejna prava preče kupovine i ako ponuda nije učinjena i preko pošte preporučeno pisanim putem kako pomenuti zakon jedino nalaže. To što se nosilac prava preče kupovine predomislio pa ponudu koju je prvo odbio potom prihvatio kada je nepokretnost bila već prodata nije imalo uticaja na presuđenje.