UGOVOR O KUPOPRODAJI STANA
Ugovor o kupoprodaji stana, kao što je opšte poznato, mora biti sačinjen u pisanoj formi i mora biti solemnizovan (potvrđen i overen) od strane javnog beležnika čije je sedište na opštini gde se nalazi nepokretnost. Ugovor o kupoprodaji stana mora sadržati sve podatke za kupca i prodavca uključujući i JMBG (zbog mogućnosti uknjižbe u katastar nepokretnosti), podatke o nepokretnosti shodno upisanim podacima u katastru nepokretnosti, cenu koja mora biti određena, i bez ovih elemenata nema validnog ugovora. Ostali elementi mogu biti navedeni ali nisu od uticaja na postojanje ugovora. Postoji više modaliteta ugovora o kupoprodaji, primera radi ugovori sa pravom prekupa ili ugovori sa plaćanjem na rate i sa odloženim plaćanjem ili naknadnom predajom i tome slično, pa je preporučljivo izabrati svog advokata od povernja za izradu ugovora koji bi stranci najviše odgovarao.
PRAVNA SIGURNOST PRILIKOM OVERE (SOLEMNIZACIJE UGOVORA) KOD JAVNOG BELEŽNIKA (NOTARA)
Često je pitanje: da li postoji poptuna pravna sigurnost prilikom kupoprodaje stana i da li advokat može potpuno da utiče na tu pravnu sigurnost? Iskren odgovor je da potpuna sigurnost, nažalost, ne postoji i da nije moguća 100% zaštita od prevare prilikom kupoprodaje stanova, jer advokat ne može u svim segmetnima procesa učestvovati (o čemu će niže biti više reči u ovom tekstu), što znači da je advokat tu da pomogne stranci da odabere najpovoljniji ugovor o kupoprodaji stana za stranku u vezi modaliteta ugovora, i da rizik od kupovine/prodaje stana svede na najmanju moguću meru po stranku. Uloga advokata je i u tome da putem ugovora maksimalno zaštiti svoju stranku u slučaju nepredviđenih okolnosti koje bi tokom procesa kupovine/prodaje ili nakon toga mogle da se pojave, dovodeći stranku u što povoljniju procesnu poziciju u slučaju eventualnog sudskog spora. Stranke treba da budu oprezne a naročito da povedu računa ako im bilo koji posrednik, agencija ili advokat obeća da će biti potpuno sigurni u procesu kupovine/prodaje stanova jer ta sigurnost ne zavisi u celosti od advokata ili posrednika. Pervare u vezi kupoprodaje stanova su nekada bile brojnije jer sada postoji mehanizam koji beleži i započeti postupak uknjižbe, tako da prevare u smislu više prodaja iste nepokretnosti sada vrlo teško mogu biti sprovedene.
Srećom, pravna sigurnost je značajno povećana jer je promenom zakona određena zabrana prometa neozakonjenih (nelegalizovanih) nepokretnosti izgrađenih bez dozvole nakon 27.11.2015 godine. Na povećanje pravne sigurnosti značajno je uticala i digitalizacija upisa promena prava na nepokretnostima u katastru nepokretnosti. Promena zakona dovela je do toga da nekretnine koje nisu uknjižene u katastru nepokretnosti, a da su pri tom izgrađene nakon 27.11.2015. godine, ne mogu biti u prometu, što znači da ih javni beležnik ne može solemnizovati (overiti). Za nekretnine koje su neuknjižene a izgrađene su pre tog datuma ovo ne važi uvek. Poseban problem kod kupoprodaje stanova je bio taj što su nekada nesavesni investitori prilikom promene numeracije stanova na nelegalnim objektima (stanovima koji su već bili prodati pod drugim brojevima) mogli to zloupotrebiti i promenom brojeva prodati jedan isti stan više puta.
Sam postupak solemnizacije (potvrđivanja i overe) kod javnog beležnika jeste nešto što otvara postupak upisa u katastar nepokretnosti. Kada javni beležmik solemnizuje ugovor on je dužan da uradi tri bitne stvari. Prva je da najpre proveri u katastru nepokretnosti da li je nekretnina uknjižena, da li je prodavac uknjižen kao vlasnik, da li ima kakvih tereta ili ograničenja u vezi te nekretnine ili u vezi sa prenosom prava svojine, te da proveri u programu Libra da li je u toku upis promene prava svojine na toj nepokretnosti. Druga stvar je da uputi katastru nepokretnosti zahtev za uknjižbu promene prava svojine na nepokretnosti odmah. Treća stvar je da u roku od 24 časa izvrši upis u program Libra da je pokrenut postupak uknjižbe za promenu prava svojine na određenoj nepokretnosti. Sam postupak upisa je sada zahvaljujući promenama zakona o Upisu u katastar nepokretnosti od jula 2018. godine, koji zakon je omogućio digitalizaciju, znatno ubrzan i traje 4 do 5 radnih dana. Ovo drastično smanjuje mogućnost eventualne prevare sa duplom prodajom stanova, jer je „siva zona“ od momenta overe (solemnizacije) do momenta upisa u katastar nepokretnosti svedena na taj mali period. Posebno je bitno za pravnu sigurnost što se upisom u program Libra može videti da li je u tom roku od 4-5 radnih dana pokrenut postupak uknjižbe promene prava svojine na određenoj nepokretnosti.
Problem koji isključuje pitanje potpune sigurnosti je u tome što javni beležnik ima zakonski rok od 24 časa da upiše u program Libra da je započet postupak upisa promene prava svojine, a postoji realna mogućnost da javni beležnik ne upiše istog ternutka taj postupak niti da istog trenutka po solemnizaciji pokrene postupak upisa u katastru nepokretnosti već da zbog zauzetosti kancelarije to učini u toku dana. Nesavesni prodavac bi mogao tu nekretninu u takvoj situaciji prodati ponovo drugom kupcu ako od momenta solemnizacije ugovora sa prvim kupcem prođe neko vreme (tokom dana kada je izvršena solemnizacija) a da javni beležnik nije stigao pokrentiti oba postupka upisa. U tom slučaju drugi javni beležnik kod koga bi došao nesavesni prodavac sa drugim kupcem ne bi mogao primetiti da je tog dana već došlo do solemnizacije ugovora o prodaji sa prvim kupcem, ako postupak upisa u katastar nepokretnosti nije momentalno pokrenut i upisan u program Libra. Ovde govorimo o teoretskim situacijama koje mogu isključiti potpunu pravnu sigurnost prilikom kupovine stanova i drugih nekretnina a ne o nečmu što se realno i često događa. Faktički, od rada i brzine postupanja javnog beležnika zavisi potpuna pravna sigurnost a od advokata zavisi kvalitet ugovora, vrsta ugovora koja je najpogodnija stranci, pravna zaštita stranke od eventualnih naknadnih problema po kupovini stana, kao i način preuzimanja nepokretnosti i isplate cene. Načinom preuzimanja nepokrentosti stranka može značajno smanjiti rizik od duple prodaje stana.
Iz konteksta ovog teksta sledi da je promet nekretnina koje nemaju upotrebnu dozvolu i nalaze se u postupku ozakonjenja (legalizacije) koje su izgrađene pre 27.11.2015. godine moguć i da javni beležnici overavaju i takve ugovore o kuporodaji nepokretnosti ali uz naznaku da su stranke upozorene da je u pitanju promet nekretnine koja nije uknjižena. Međutim, zakon daje ovlašćenje javnom beležniku da u ovakvim slučajevima kada se vrši promet prava svojine na stanu/nekretnini koji nije „legalizovan“, što znači da nema upotrebnu dozvolu ili dozvolu za gradnju, javni beležnik može ceniti da li će odobriti prenos ili neće, što stvara izvesnu pravnu nesigurnost. Ako odobri, to znači da su stranke solemnizacijom uz pomenuto upozorenje upoznate sa rizikom, naročito kupac nekretnine, jer nema dokaza da nekretnina nije već ranije bila prodata, niti se to može potpuno sigurno utvrditi. Advokat u takvim slučajevima može ugovorom zaštiti stranku od pravnih posledica da bi stranka imala lakšu procesnu situaciju prilikom eventualnog sudskog spora, pri čemu je posebna bitna činjenica vezana za moment predaje nepokretnosti.
KUPOVINA STANOVA U IZGRADNJI I PRAVNA SIGURNOST
Kakvu pravnu sigurnost može imati kupac stana u izgradnji? Nekada je veliki problem bio baš prilikom kupovine stanova u izgradnji a naročito kada nesavesni investitor nakon gradnje promeni numeraciju već prodatih stanova /poslovnih prostora, ili dođe do preprojektovanja pa kupljeni stan nije moguće identifikovati nakon izgradnje, pa dođe do duple prodaje. Sada je situacija znatno povoljnija po kupce po pitanju pravne sigurnosti pri kupovini stanova u izgradnji jer takva zgrada gde stanovi po numeraciji, rasporedu i kvadraturi ne odgovaraju glavnom projektu na osnovu kojeg je izdata dozvola za gradnju ide u postupak ozakonjenja (legalizacije), pa je po pomenutoj promeni zakona za slučajeve kada je izgradnja okončana nakon 27.11.2015. godine stopiran promet prava svojine a samim tim i smanjena mogućnost za duplu prodaju. Druga stvar koja znatno povećava pravnu sigurnost prilikom kupovine stana u izgradnji je ta što Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova kao jednu od vrsta upisa poznaje predbeležbu kojom se može upisati kupovina stana u izgradnji. Objekti u izgradnji moraju da imaju odgovarajuće dozvole koje su preduslov da tokom izgradnje mogu biti u prometu stanovi, garaže ili poslovni prostori. Ovo proveravaju javni beležnici prilikom solemnizacije (overe) ugovora o prometu nepokretnosti u izgradnji.
IZBEGAVANJE SUDSKOG SPORA U VEZI SA IZVRŠENJEM UGOVORA O KUPOPRODAJI STANA/ NEKRETNINE
Prilikom solemnizacije (overe i potvrđivanja) ugovora o prometu nepokretnosti, sigurnost za obe strane može da predstavlja zakonska mogućnost da se saglasnošću saugovarača ugovor koji je solemnizovan od strane javnog beležnika odredi kao izvršna isprava. U tom slučaju Zakon o javnom beležništvu omogućava da taj ugovor direktno bude priznat kao izvršna isprava i da se shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju može direktno pokrenuti postupak izvršenja predmetnog ugovora a da se pre toga ne ide na dugotrajni sudski postupak. Time se takav ugovor izjednačava u smislu izvršne isprave sa pravosnažnom sudskom presudom kojom se nesavesna strana (ugovarač) obavezuje da ispuni svoju ugovornu obavezu koju nije ispunio, a što najčešće podrazumeva isplatu kupoprodajne cene ili predaju nekretnine. To značajno skraćuje eventualnu proceduru u slučaju bilo čije zloupotrebe jer se time izbegava skupi i spori sudski spor (anegdota je da ako bi sudski spor bio brz onda se ne bi ni zvao „spor“) za isplatu kupoprodajne cene prodavcu ili za predaju kupljenog stana (nekretnine) u državinu kupcu već se na bazi tog ugovora može direktno inicirati postupak izvršenja.
AKTUELNE PREVARE U VEZI SA PRENOSOM PRAVA SVOJINE NA STANOVIMA/ NEPOKRETNOSTIMA
Najčešći vidovi prevara u vezi sa prometom nekretnina danas se svode na falsifikovajne isprava. Iz moje advokatske prakse dešavalo se da prevaranti obilaze lokacije po Beogradu tražeći napuštene, zapuštene i urušene objekte. Kada utvrde da je upisani vlasnik na tom objektu preminuo, urade falsifikat ugovora o doživotnom izdržavanju (ređe zaveštanja/testamenta), po kojim su oni navodno smrću prethodnog vlasnika postali titulari prava svojine na toj nepokretnosti. Sada se ugovori o doživotnom izdržavanju sprovode u postupku pred javnim beležnikom a pre je to bio postupak pred sudom, pa falsifikat može biti uperen retroaktivno na sudsko rešenje ili na ispravu javnog beležnika. Potom se oni uknjiže u katastru nepokretnosti kao vlasnici i odmah „svoju“ lokaciju prodaju investitoru, i po prvailu nestanu iz zemlje. Investitor dalje dobija dozvolu za gradnju kao formalni legalni nosilc prava svojine na objektu koji će srušiti radi izgradnje, a dalje prodaje stanove u izgradnji ili po završetku gradnje. Imao sam slučaj gde i pored sprovedenog ostavinskog postupka iza vlasnika nekretnine njegovi naslednici nisu pokrenuli postupak upisa prava svojine u katastru nepokretnosti jer do skora to nije bila obaveza javnog beležnika po službenoj dužnosti. Problem je otkriven tek kada je investitor koji je „kupio“ nekretninu od falsifikatora ušao sa mašinama da ruši tu napuštenu zgradu. Problem za kupce stanova u ovakvim slučajevima, bez obzira da li su kupili izgrađeni stan ili stan u izgradnji, bio bi taj što su kupili od nevlasnika ako pravi vlasnik dokaže pred sudom falsifikat i time obori čitav lanac prodaje počev od uzurpatora preko investitora pa do kupaca koji tada mogu samo istaći odštetni zahtev prema inevestitoru i uzurpatoru, kada treba mati u vidu i pravila sticanja svojine održajem. Nažalost, ne može se isključiti mogućnost nesavesnog rada bilo nekog javnog beležnika bilo nekog zaposlenog u sudu ili u katastru nepokretnosti.
Javni beležnik, kao što je navedeno, sam pokreće postupak pred katastrom nepokretnosti za uknjižbu prenosa prava svojine na nepokretnosti kao i postupak pred upravom prihoda radi razrezivanja poreza na tu transakciju.